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氪2018.|房地产,从买到租突破边界

    原标题:关基2018.|房地产,从买到租,突破边界文本.|编辑杰米·克新,小港村长.|

    氪2018|房地产,突破买房租的界限

    杰米·克新,小港村长

    编辑|袁凌李阳

    2018年,房地产市场与汽车行业一样,面临着巨大的挑战——增长达到顶峰,必须依靠创新来打破这种局面。在严格的去杠杆化和监管政策下,加上资产泡沫,房地产交易冷淡,间接地影响了上下游产业。

    然而,正如汽车工业的未来在于旅游一样,对住房本身的需求并没有减少。相反,新一代消费者促进了住宿业的消费升级。当前市场缺乏优质个性化的住宿产品,暴露出巨大的商机。

    今年,我们看到,从居住到办公,从长期租金到短期租金,屋檐下的景色是交错的,物理空间的界限逐渐模糊。

    本文将讨论以下要点:

    1。处于风暴顶端的长期租赁市场和租赁平台纠纷也在升级。

    2。城市精品房的托管模式一直备受追捧,长短租界正在消失。

    三。酒店市场:走出黑马,整体走向“橄榄”型

    4。新房子还不错,二手房也有新的机会。

    5。家居装饰市场逆势而上升,智能化推动着新蓝海的发展。

    6。联合办公:在产业整合的年份,其头部效应是明显的。

    一、长期租赁市场

    1。风沟和浪尖上的长租公寓

    对于租房市场来说,2018年是平静的一年。一方面,国家鼓励出租和销售,颁布了一系列促进租赁市场发展的政策;另一方面,行业内的新生力量继续出租公寓,雷电、租赁贷款和甲醛等负面事件使“风口”行业迅速冷却。

    长租公寓,擅长标准化产品和客房服务,近年来吸引了大量的参与者。”《2018年第一季度集团住房租赁市场报告》显示,截至2018年3月,中国共有1200多个长租房品牌。然而,公寓业主仅仅依靠租金差距来赚取小额利润,他们的想象力在于规模。随着竞争的加剧,公寓逐渐将租金和贷款作为扩大规模的重要手段。

    租金贷款模式是指出租人向第三方金融机构或银行以个人信用方式贷款,一年的租金由该金融机构一次性支付给公寓一方。每月付给该机构的租金相当于偿还贷款。根据这种模式,每套公寓可以收回一年的租金,以支持其继续扩大三个房间。许多公寓将现金流视为利润,并开始泡沫扩张。在脆弱的生态学中,崩溃迫在眉睫。

    几套公寓倒塌后,租金贷款被中止,中小型公寓失去了有限的融资手段,使得维持经营更加困难。优基嘉的创始人刘翔认为,公寓业主必须依靠新的资金来扩大规模,这将进一步分离行业中的人、房子和金钱。

    “到2019年,行业将逐步由1.0租金模式转向2.0托管模式。”他认为,由于行业泡沫,业主过去对高价租金很满意,但在经历了市场教育、风险规避之后,更倾向于选择透明的分户模式。房东负责住房,公寓负责经营,投资者负责资金,三方共同分享收入。

    对于公寓业主来说,虽然托管模式下的收入水平有所下降,但净利润并不一定低,他们可以摆脱过去短期贷款和长期投资的压力。在来源方面,除了个人所有者之外,还有开发商和国有住房租赁公司在近两年已经进入市场。他们没有专业的管理和操作能力,他们也是非常重要的供应商。

    在资本层面上,过去活跃的股权投资机构现在更倾向于后期项目,而2018年的大部分高额融资是区域性的主要参与者。但是,国家仍然鼓励银行和保险业进入租赁市场,市场上还有许多由房地产和基金共同建立的长期租赁公寓投资平台。此外,还有门槛较高的长租房资产证券化产品,包括租金收益权的ABS模型和REITs模型。

    徐汇领公寓的CEO张爱华认为,长期租赁公寓属于双资产和资源密集型产业,无论发展的重要性如何,都需要充分利用金融工具。资产证券化是解决长租房资本运营问题的良药。然而,资产证券化能否促进发展,取决于企业自身的财务运作能力和以生存为入口的空间经营服务能力。

    “金融还为时过早,风力控制依赖于大量的数据积累,基础设施尚未建立,甚至还没有上线。”Yu Junior 2的创始人黄冠文认为,租房必须是闭环的在线,但大多数还是离线的。基于此的金融申请需要在明年下半年甚至明年提供。

    蘑菇租赁已经完成了整个网上交易闭环租赁的过程。联合创始人龙东平对36氪说,目前,蘑菇房已与网上商业银行合作,推出信用条件较好的公寓信贷租赁产品,最高可达100万元。他认为,SaaS系统涉及公寓的所有管理行为,并能够掌握水流量,这是控制风的前提。

    然而,可以预见,行业重组将继续,直到新的行业规则形成。中小型公寓的崩溃将会发生,市场资源将更加集中于龙头企业,行业整合者有望出现。刘说,收购中小型公寓取决于公司的发展阶段,但他认为,明年第二季度将是低收入资产的好时机。

    2。租赁平台竞争升级

    对于交通平台,今年最大的破坏者是寻找住房的贝壳。依靠连锁企业多年积累的资源和优势,加上在广告上的大量投资,壳牌搜索迅速成为一个不可低估的玩家,同时也面临着高成本获取客户的模式是否可持续的问题。

    目前,58个国家仍占全国一半。聚焦58名赢家不够准确的硬伤,球员们想先后分享部分蛋糕。今年,京东、地铁等大型交通平台陆续进入租赁市场。海尔孵化了海链租赁住房,莉莉嘉源孵化了共同租赁的兴趣,并且有大、小初创企业分别来自各自的分部。

    中国的租赁市场是巨大的,未来应该是多种模式并存的格局。房屋租赁具有万亿的规模,横向和纵向都具有很强的可扩展性,而行业高度分散,用户的痛点明显。在政策推动下,该行业拥有巨大的机遇,并将继续吸引玩家。

    二。短期租金市场

    1。供应仍然是最大的问题

    作为房地产转型模式的又一代表,2018年城市住宅小区的发展依然火热。这项政策鼓励租金和销售都为闲置的住房来源创造经营价值,而短租金是一种比长租金更高的经济价值的形式。另一方面,离线体验发生了变化,消费升级引发了非标准住宿的热情。

    城市住宿的优势在于个性化的体验,它能够满足许多人的旅行场景。与同等价格的酒店相比,它具有更高的成本效益比。然而,目前城市居民住房在整个住房市场中所占的比例非常小。该行业面临的最大问题是高质量供需不匹配。

    Woodbird Short Rent的创始人兼首席执行官黄跃(音译)对36家氪表示,2018年,该平台经历了几次爆炸,许多用户无法在五一、十一等重要节日预订房间。纵观国内的供应市场,只有20万至30万间稳定的优质短租房。虽然木鸟短租已基本纳入平台,但与全国酒店客房数量相比,仅是90年代酒店业的一个数量级,欧美共有住房资源份额为38%,国内发展潜力巨大。他认为,由于供需失衡,供应方在2019年将以50%至80%的速度增长。

    受离线优质住宅资源开发速度的制约,平台也更加注重供给侧的建设。Woodbird Short Rent去年推出了四星级酒店标准的四木房屋来源。根据今年的数据,四木住宅资源的数量增加了3.5倍,用户对四木住宅资源的选择率是普通住宅资源的3倍以上。

    2。寻求城市精品住宅托管模式

    在优质住宅供给不足的情况下,一批优质住宅品牌应运而生,它们以托管模式进入了产业。例如,今年初,两轮1亿级融资旅客、Airbnb住宅战略投资、携程和土家族住宅投资、大象住宅投资等项目已迅速完成。

    在过去的六个月里,成都套房的业务量增加了五倍。成都套房的创始人谭胜虎说,2017-2019年是共享住房的质量和标准年。现在有成百上千的玩家以托管的形式进入市场,但是成千上万或更多的房子的数量并不多。他认为,经过一年半的时间,供应侧的品牌格局将基本形成,头牌将适度整合。

    有趣的是,我们也规范和品牌化的住宿产品,但长期租住的公寓经历了从包租到托管的发展,住宅住宿从一开始就以托管的形式迅速发展。如前所述,由于行业泡沫,过去长期租房的业主对高价租房感到满意,而长期租房的业主无法在竞争规模上获利,也无法给予业主、投资者和稳定的投资回报。

    苏同民在创办公路客运公司前曾任朴涛集团高级副总裁、简单生活商业集团总裁。他认为,与特许经营模式相比,直接经营模式更容易规模化,操作难度较小,但容易导致内部服务水平的下降和产品竞争力的下降。七日制酒店的专卖店优于直营店。特许经营模式要求更高。特许经营商经常强迫经营者进行内部投资。它们必须提高运营效率,确保盈利能力,这更有利于公司的健康发展。

    “2018年迎来了住宅产业发展的转折点,但仍处于转折点。”苏同民说,“据我们所知,Airbnb和Tujia的订单已经大幅度增加,OTA平台也开辟了住宅渠道,更加关注城市住宅。”2018年,房客数量翻了五倍,产品方面变得更加精致。为了满足更多的商务旅行者的需求,引入了行政俱乐部和商业住宅。客房部经理由兼职改为专职,成立了专业培训客房部经理的公路客运学院和7*24小时客服中心,以便不计成本地持续投入服务。

    “大象住宿”的创始人张世杰认为,除了数量短缺之外,大象住宿业更大的问题是产品、服务和操作标准不足。如果不能解决产品设计与运营一体化的问题,那么快速规模将对行业产生负面影响。目前,共有3000多所象舍被承包,其中最重要的任务是抛光产品和提高服务经验。

    三。打破长短租界线

    长期租金和短期租金的结合是这个行业的另一个趋势。承家公寓是最早实行长期租金和短期租金相结合的品牌之一。他们把夜晚和现场之间的要求称为“留下来”。一方面,除了集中式长期租金公寓外,还引入了短期租金公寓。更重要的是,打破住房边界更加困难,同一住房来源在不同的时间呈现出不同的性质。最直接的例子就是利用空置的长期租房源进行短期租金,以提高入住率。

    程家公寓总经理姜伟东对36氪说,实现长期租金是一个巨大的挑战。作为一种非标准化产品,长租房与短租房的结合大大增加了经营管理的难度。这不仅是一个长期租金的问题,而且需要重新建立包括产品、人员、评价、财务等在内的一整套管理体系。

    为此,该市独立开发了中国第一套将长期租金和短期租金相结合的CAS系统。该系统能够实时共享住宅状态,智能布置住宅。它可以提前派遣草场工人以确保商店有房间。未来可预见的智能化功能包括根据供需预测来匹配长租和短租的比例、通过大数据监控的动态定价、以及公寓管理中的综合移动性。

    长租产品要进行短租,就是整个高端住宅的租金,而短租产品要进行长租比较困难。今年,旅客们已经在二三线城市为外籍高管开辟了一条新的业务线。这些高管有中长期入住需求。与酒店相比,他们有更多的家庭氛围,可以洗衣服,做饭,交朋友,和一对一的管家服务。

    长期租金和短期租金的结合在将来可能更加常见,但是从行业的角度来看,抛光各个领域的长期租金或短期租金仍然是他们最重要的课题。

    三。酒店市场

    1。向“橄榄形”发展

    2015年以来,酒店业的主题一直是围绕着低端酒店的升级换代,今年也不例外。

    OYO,一个来自印度的酒店集团,是2018年最有吸引力的参与者。2017年11月,OYO进入中国市场,在低端城市整合小型单人酒店,提供品牌和轻装修。仅用了一年时间,就覆盖了全国269个城市,扩大了3500多家酒店和175000间客房。9月份,它从软银远景基金获得了6亿美元的融资。

    事实上,这种模式已经在中国得到了实践。2016年,上梅生活方式发布了“AAROOM”计划,旨在对三四线城市现有的单体酒店进行升级改造,通过加入形成一个新的网络酒店连锁平台。钱屿群岛成立于2017年,也已经完成了几轮融资。

    该行业的另一家公司在运营不到一年后倒闭了。这位创始人告诉克莱恩,公司的财务模式不好,从酒店收取的钱几乎无法支付装修和运营费用。而且在这个计划中,从连锁酒店到广告、餐饮、在酒店附近玩耍等各种商业活动都非常困难。

    目前,我国低端酒店占70%以上,中端酒店占20%以下,而相应的需求占50%以上。中国酒店市场将迎来“橄榄”时代。乘客苏同民认为沉入三四线城市是个好机会。这些单体酒店缺乏流动和运营能力。谁能以良好的商业模式解决这个问题,谁就能实现一个庞大的酒店集团。但难度也显而易见,过于轻型的模式并不能为酒店创造价值,关键是要深化经营控制质量,真正提高其盈利能力。

    2。寻求品牌差异化

    同样,经济型酒店的整体转型,以及从电影IP切入戏剧、耳蜗等。他们把低端酒店改造成电影主题酒店,利用分时出租的私人电影院来提高客房利用率。

    兴汉都城景亭认为,装饰水平、服务水平和品牌水平的转型升级的实质是搞好品牌差异化,明确细分群体的定位。无论是电影知识产权还是其他角度,都是同一性质的不同表现形式。

    酒店品牌定位和位置选择同样重要。她认为,酒店的非连锁化率非常高,进行品牌差异化是必要的。但从长远来看,我们仍然需要回到住宿产品本身。如果停留的经验跟不上品牌定位,那么品牌就不会持续太久。

    此外,值得注意的是,阿里巴巴正准备在今年年底开设为期30个月的智能酒店“斐济布吉”。人脸识别、语音管家、机器人、智能应用程序、酒店管理系统位于云端,经过运行模式,这套充满黑色技术和未来感的解决方案将出口到酒店行业。智能酒店的时代可能很快就会到来。

    四、房地产交易市场

    1。新住宅市场:还不错

    在宏观经济环境和政策的背景下,在2018年,人们普遍认为二手房交易是冷的,但新的住房情况可能更好。在一些地方,甚至还有二手价格倒挂。便宜的房子通常很难买到。

    根据朱莉新房提供的数据,与过去三四年相比,2018年的新房交易确实是狂热的,但是将时间周期延长到2008-2018年并不坏,而且月度趋势也在稳步改善。

    资料来源:朱莉新屋

    中国十大城市总资产中,2008-2018年1-12月新增房屋成交量,包括2018年的黄线

    Juli New House的合伙人翁峰(音译)告诉36氪说,只需要买房子的用户就面临着“幸福烦恼”。投资者正在撤资,住房不再像以前那么受欢迎,开发商在促销方面也更加积极,但是因为他们不那么急于选择,决策周期变得更长。

    中介机构大量参与新的住房分配,这意味着销售困难。对于工业服务提供者来说,最直接的感觉是房子更难卖,获得顾客的成本显著增加,转化率也降低了。转换速率可以分为两个部分,包括UV(在线浏览)离开电话,以及从电话到交易。当情况好时,两阶段可转换为1.5%,整个购房周期可转换为每万两阶段以上,但当情况不好时,两阶段将降低到0.5%,整个周期转换仅为每万0.25。然而,相应地,开发人员提供更高的佣金。新房销售进一步成为买方市场,中介服务更为重要。

    中国城市在经历了城市化进程后,正进入2.0的城市化阶段,即城市圈。三、四线城市的人口将进入一线城市或二线强市。这些城市的供应将相对有限,新的住房市场仍有更大的增长空间。

    2。二手房轨道的新机遇

    看看二手房市场。中国二手房交易的比例逐年增加。中国黄金证券的报告显示,到2020年,全国股票住房交易在新住房交易中的比例预计将上升到70%。在新的趋势下,“二手房开发商”的角色应运而生,如暖房、海螺房、二手房销售等。

    “二手房开发商”针对破旧不堪的小型或零设计等滞销住房资源,与业主签订协议后进行整修。对于参与交易的各方来说,业主可以缩短销售周期,买家可以随身携带行李,中介可以快速下单赚取佣金。

    “二手房开发商”的参与,使二手房交易的原有模式由C2C向C2B2C转变,买方的对手方由个人机构向B端机构转变,增加了房地产交易环节的确定性,缩短了交易周期。另一方面,由于转型的深入,它等同于获得对住房资源的控制。在经纪人终端共享住房资源信息,从匹配的角度可以加快交易效率,同时可以分担房地产销售的风险。

    事实上,这种模式在国外已经比较成熟。今年6月,Opendoor刚刚完成了新一轮融资,融资额为3.25亿美元。Zillow,一家在线房地产数据库上市公司,四月份宣布了向这个方向的转变。回顾中国市场,为什么现在是一个好时机?

    温馨住宅的创始人林海认为,主要原因有三:一是二手房市场相对分散,存在消费升级的子轨道;二是在住宅非投机的背景下,住宅功能突出,此时,机构进入更有价值。优质住宅市场;第三,在市场降温后,从卖方市场到买方市场,卖方迫切需要缩短销售周期。可以通过第三方角色获取住房资源。

    在房地产信息领域,一方面,平安好房被更名为平安成科,停止了相关房屋销售业务,成为云平台供应商;另一方面,诸葛芳获得了红杉公司领导的B轮融资,壳牌房也获得了巨大的发展动力。但是,shell模型并不是完全开放的。平台上的信息来自所加入的中小经纪公司。他们面临的问题与租赁行业一样,以及裁判和运动员的疑虑。

    “就美国市场而言,10%是直接经营,30%是特许经营。“特许经营模式在中国肯定有市场。”诸葛房屋搜索的创始人苏伟杰说,由于流型不同,诸葛今年年底没有受到壳牌的影响,壳牌依靠传统的流道,诸葛来自自建的DMP。

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      这就要说到权健的销售模式——在裁判文书网上一份2012年的判决文书中提到的销售团队“人人系统”。

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      判决书的信息显示:

    人人系统发展下线会员达400余人,并将传销款汇到“天津权健自然医学发展有限公司”,从公司获得提成款,涉案金额人民币263.6631万元。

      根据吉林省蛟河市人民法院的《孟某某、徐某甲、战某某、戴某某组织、领导传销活动一案一审刑事判决书》,判处包括权健公司“人人系统”的最高领导人孟某某等在内的四个人组织、领导传销罪,判处有期徒刑三年,缓刑五年,并罚处相应不同数额的罚金。

      一、被告人孟某某犯组织、领导传销活动罪,判处有期徒刑三年,缓刑五年,并处罚金人民币四百六十三万八千元。

      二、被告人徐某甲犯组织、领导传销活动罪,判处有期徒刑三年,缓刑四年,并处罚金人民币一百九十四万八千元。

      三、被告人战某某犯组织、领导传销活动罪,判处有期徒刑三年,缓刑三年,并处罚金人民币一百九十八万六千元。

      四、被告人戴某某犯组织、领导传销活动罪,判处有期徒刑二年,缓刑三年,并处罚金人民币二十六万三千元。

      但文书中并未提到对权健自然医学有限公司的处罚。

      虽然判决书上证人秦某某的证言称:系统最高领导孟某某对上的领导就是权健创始人束昱辉。

      但孟某某自称,权健自然医学只是生产产品的公司,为自己提供产品,“人人系统”是权健产品的一个资金管理平台。

      一位不愿透露姓名的律师对新京报记者表示,权健在2013年拿到了直销牌照,这种直接面向消费者销售的方式,不能再算作违法。

      “但具体还要看牌照限定的品类,如果销售范围超过所属品类,同时全国销售,现在不管,不代表以后一定不会被处罚。”她说。

      实际上,据商务部直销企业公示信息显示,权健获得的直销牌照的产品信息登记表中,共有化妆品、保健食品、保洁用品等40种产品,其中多为化妆品,保健食品仅有6种在列,分别是:权健牌破壁灵芝孢子粉胶囊、权健牌增强免疫力胶囊、权健牌权杨胶囊、权健牌丽辉胶囊、权健牌艾必是胶囊、权健牌复康胶囊。

      直销区域显示包含10个分支机构和23个服务网点,其分支结构包含了天津、四川、浙江、湖南、辽宁、山东、江苏、广东、河北、北京等地的分公司。

      直到现在,权健的商业模式依旧被质疑。知乎上一则名为《权健公司背后的势力财力从何而来》话题下,有不少网友表示自己的家人参与了权健销售,模式类似传销。

      6起火疗事故,权健都“全身而退”

      经新京报记者统计,权健经销商涉及的火疗事故有6个,它们揭示了火疗的极端风险——严重烧伤、死亡。

      实际上,尽管有一些上诉人认为,当事火疗馆与权健自然医学集团存在挂靠关系,两者都应承担赔偿责任。然而,仅有的几个案例显示:大部分的纠纷,权健都能够与经销商、技师切割,全身而退。

      一位当事人的右上肢、胸腹及后背等多处皮肤被酒精火焰烧伤,九级伤残,住院近一个月,后续要进行整形手术修复;另一位当事人则颈部、臀部、背部烧伤,全身8%的面积被火焰烧伤。

      更可怕的是,有4人的死亡可能与火疗有关:一位老人接受火疗时,突发心脏病死亡;一位患者火疗后死亡,经诊断是火疗使用的酒精诱发了急性肾功能衰竭,最终抢救无效;

      一位受害者家人称受害者在上午接受火疗后身体不适,但被“技师”解释为“康复前兆”的正常反应,最终延误病情因热射病而亡;

      一位癫痫病患者因相信火疗馆“八卦仪”的功效,接受治疗后随即引发癫痫,半小时后,在厕所被人发现死亡,死因经诊断是呼吸循环功能障碍。

      这其中,还不包括已经去世三年、年仅4岁的小周洋。当年,其父亲中断了医院的化疗,选择让女儿吃了两个多月权健的抗癌产品,最终因病情恶化去世。其父将权健告上法庭,结果败诉。

      类似的判决结果比比皆是,在癫痫病患者接受火疗后死亡的案件中,受害者家人将火疗馆和权健集团同时告上法庭,最终的判决结果是:店铺的三位合伙人未告知受害人需要注意的事项,也没主动了解受害人生前病史,承担患者死亡所造成损失的40%的责任,权健公司无需赔偿。

      根据文书显示,被告权健集团虽然系权健八卦仪的生产者,但原告提交的证据不足以证明该产品具有导致邱铁山死亡的产品质量瑕疵的事实,故对原告请求被告权健集团承担连带赔偿责任的诉讼请求不予支持。

      在其他几个案例中,或是技师虽在权健公司培训,但并未与之签订合同;或是法院认定火疗馆为个体工商户,具有独立的法律地位,并不依附于其他机构,应由火疗馆承担受害人合理损失。

      只有一个案件中,权健公司未能脱清干系。

      在某起火疗导致烧伤的案件中,深圳市中级法院认定,给受害人做火疗的门店招牌里有权健,介绍的也是权健火疗服务,微信聊天记录在内的证据都显示,参与者自称是权健的人,并以此发展下线。

      法院认为:无论是外部宣传还是内部关系,权健公司都跟火疗店存在重大关联的高度可能。因此,法院判决权健也要承担责任,与火疗馆一起负责,共计赔偿27万元。

      新京报记者 张姝欣 编辑 苏琦 徐超 校对 贾宁

    

     (责任编辑:娄在霞 HN151)

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